The systems approach to housing: an appropiate business policy perspective for addressing housing shortages in Mexico -Edición Única

Abstract

El propósito de esta investigación es crear conocimiento y entendimiento sobre el problema de la vivienda en México, demostrar que es un problema complejo en donde intervienen muchas variables y varias disciplinas, que es multidisciplinario y transdisciplinario. En el pasado, el análisis que se ha hecho del problema ha sido parcial desde el punto de vista de cada una de las disciplinas que intervienen, con un enfoque reduccionista y mecanicista, por lo que se propone el Enfoque de Sistemas como un mejor método para llegar a soluciones integrales. Así mismo se hace una comparación y contrastación del Método Científico y el Enfoque de Sistemas, se diseña y explica un modelo operacional de vivienda y se llega a conclusiones y sugerencias, tanto de política de empresa para los negocios dedicados a la vivienda, como para llegar a la solución de los problemas prácticos de la vivienda en México. Se presenta el enfoque de sistemas como un método adecuado para entender el todo y las partes, así como el medio ambiente de un problema complejo como el de la vivienda en México, y el Método Científico como un método adecuado para analizar el detalle de la relación entre las partes y el todo. Se diseña y explica un modelo operacional de vivienda, que incluye entre las partes más importantes: la disponibilidad de tierra con permisos e infraestructura, la disponibilidad de capital, tanto de corto como de largo plazo, la capacidad de construcción y el mercado comprador de viviendas, rodeado por un medio ambiente con implicaciones económicas, políticas, sociales, tecnológicas, ecológicas, estéticas y éticas. Se concluye como sugerencias específicas de política de empresa, la conveniencia para las empresas desarrolladoras de vivienda de llevar a cabo una alianza estratégica con alguna empresa extranjera, en donde se puedan unir esfuerzos y obtener sinergia; así mismo se sugiere la prudencia en las estrategias de diversificación, en un entorno de globalización que implica menores márgenes de utilidad, mayores volúmenes, más competencia, y la necesidad de mayor flexibilidad por los cambios frecuentes de las condiciones macroeconómicas. Con relación al problema de la vivienda, se concluye que el déficit de 6'000,000 de viviendas está aumentando, derivado de una falta de capital, principalmente de largo plazo en condiciones accesibles para los compradores, falta de una visión holística por parte de las autoridades y los empresarios, falta de tierra con permisos e infraestructura, falta de capacidad de pago de los compradores, necesidad de financiar casas usadas, de promover el ahorro dirigido a la vivienda y de promover la promoción de casas para renta, y se mencionan los principales obstáculos que hay que resolver para avanzar en la solución del problema de la vivienda. Se ofrecen sugerencias para el gobierno y el sector privado relacionadas con la conveniencia de incrementar el Sistema de Ahorro para el Retiro, crear un sistema de bursatilización de hipotecas, crear una Secretaría de la Vivienda que sea capaz de integrar las partes del problema y trabajar en los problemas propios de la corrupción e impuestos excesivos, la conveniencia de aprovechar las economías de escala en la producción de viviendas, de integrarse verticalmente en algunos de los materiales para la construcción, promover la adquisición y financiamiento de viviendas usadas, promover la inversión en vivienda para arrendamiento, hacer deducibles de impuestos los intereses que se pagan por los créditos hipotecarios, convertir el Impuesto al Valor Agregado que se paga en tasa cero, para disminuir el costo de producción de las viviendas, promover el sistema de “Justo a Tiempo” en la producción de viviendas, para disminuir el monto de los inventarios y el costo financiero implícito, y generar una conciencia nacional del problema social de la vivienda que lleve al gobierno a destinar subsidios para la construcción de vivienda de interés social, que pueden tomar la forma de fondos de garantía para la bursatilización de los créditos y estimular de esta manera el crecimiento económico y la generación de empleos.